החלטה בתיק בש"א 6465/07

1.      הבקשה שלפני היא בקשה למתן צו מניעה זמני, שיאסור על המשיב להמשיך בהליכים למימוש שני מגרשים מתוך 81, המיועדים להרחבת המושב צלפון, הוא המשיב.

רקע עובדתי:

2.      המשיב הוא מושב עובדים המאוגד כאגודה שיתופית. בשנת 1996, קיבלה האסיפה הכללית של המשיב החלטה בדבר העקרונות לחלוקת המגרשים, אשר ייעודם ישונה למגורים, במסגרת תוכנית הרחבה. על פי ההחלטה, כל מתיישב בישוב שהינו בעל זכות של נחלה/ משק עזר ו/או מגרש מגורים ומתגורר בהם פיסית 5 שנים לפחות מיום שנתקבלה החלטה 612 של מינהל מקרקעי ישראל, יהיה זכאי למגרש מגורים אחד במסגרת ההרחבה, ואם יוותרו מגרשים לאחר חלוקה זו, יוצאו מגרשים אלה למכירה במכרז, כשתינתן עדיפות לבני המקום. יצוין, כי החלטה 612, אשר החלטת האסיפה הכללית של המשיב הנ"ל ניתנה בצילה, קובעת, בין היתר, כי קליטה להרחבה למגורים תהיה פתוחה לבני המקום ולאחרים, אולם האגודה רשאית לבקש כי תינתן עדיפות להקצאת מגרשי מגורים בהרחבה לבני המקום.

3.      רק בשנת 2003 אושרה תכנית המתאר של ההרחבה המתוכננת של המשיב, אולם ביני לביני השתנו החלטות המינהל. במקום החלטה 612, באה החלטה 737, אשר העניקה לישובים החקלאיים הטבות כלכליות בדמות הפחתת דמי החכירה, ואפשרה לבני המקום, או למומלצים אחרים מטעם האגודה, לחכור מגרשים שהופשרו למגורים, ללא מכרז. החלטה זו בוטלה בפסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ. שר התשתיות הלאומיות ואח', פ"ד נו(6) 25, משום שההטבות הללו נמצאו בלתי סבירות. במקומה באה החלטת המינהל 959. על פי החלטה זו דמי החכירה שישולמו למינהל יהיו דמי חכירה ריאליים.

4.      כנטען בבקשה, במהלך השנה החולפת ניהל המשיב משא ומתן עם חברת מקורות שליטה בע"מ (להלן: היזם), לצורך התקשרות בהסכם פיתוח של מגרשי ההרחבה.

5.      ביום 30.5.07, התקיימה אסיפה כללית של המשיב. הודעה על דבר קיומה פורסמה ברבים. סדר היום כלל ראש פרק שכונה "הרחבת הישוב", ופרקי משנה בו כללו סקירת הפעילות ומו"מ מול היזמים, ואישור הצעה להתקשרות עם היזם. בין המשתתפים באסיפה היה מפקח מטעם רשם האגודות. אין חולק, כי המבקש מס' 1, שהינו חבר המשיב, לא השתתף באסיפה.

6.      האסיפה הכללית הסמיכה את הועד לחתום על הסכם עם היזם בנוגע לפרויקט ההרחבה, על פי העקרונות שהוצגו. בכלל אלו: לכל בעל נחלה תהיה זכות להציע מומלץ מטעמו להקצאת מגרש כנגד תשלום של 35000$. מגרש שישווק למועמד חיצוני התשלום עבורו יהיה 38,000$.

7.      החלטה זו מבטלת, על פי תוכנה, את ההחלטה של האסיפה הכללית משנת 1996, באשר היא מאפשרת רק לבעלי נחלה במקום להמליץ על מועמד אחד לחכירת אחד ממגרשי ההרחבה. כמו כן, היא מבטלת את העיקרון לפיו תינתן עדיפות לבני המקום בחכירת מגרשים במסגרת ההרחבה. יחד עם זאת, ועל אף שהמבקש מס' 1 אינו בעל נחלה, אלא חבר תושב, בעל זכויות בבית מקצועי בלבד, ניתנה לו האפשרות להציע מומלץ מטעמו, וכך הוא אכן עשה, בתאריך 17.7.07 (נספח ב' לתגובה מטעם המשיב). המשיב טען בפני כי אפשרות זו ניתנה למבקש מס' 1 לפנים משורת הדין. אלא שהמבקש מס' 1 סבור, כי יש להעדיף גם את בניו האחרים, המבקשים מס' 2 ו-3, כבני המקום, על פי עקרונות ההחלטה   משנת 1996, ולאפשר לו להציע גם אותם כמומלצים מטעם האגודה לחכירת מגרשים בהרחבה. אין חולק, כי המבקשים מס' 2 ו-3 יכולים להתקשר בהסכם עם היזם, כמתמודדים חיצוניים אחרים, אולם מבלי שיהיו בגדר מומלצים, על כל המשתמע מכך.

8.      נתון נוסף שיש לעמוד עליו ברקע, על מנת שניתן יהיה להבין את בקשתם של המבקשים עניינו במספר המגרשים בהקצאה לשם ההרחבה. על פי העקרונות שנקבעו, מספר המגרשים המוקצה לשם הרחבה הוא כמספר הנחלות ועוד 15%. מספר הנחלות ומשקי העזר הינו 79, ומספר המגרשים שהוקצו הוא 81. עד למועד האחרון למימוש הזכות לחכירת מגרש, 1.8.07, מימשו את זכותם זו 17 מבין בעלי הנחלות. כל היתר החליטו כי הם מוותרים על זכותם, וקיבלו תמורת הויתור סכום של 35,000$. נתון זה נמסר לי בעת הטיעון בעל פה. מובן, כי ככל שמספר חברי המשיב, המבקשים לממש את זכות החכירה, קטן, כך מספר המגרשים, אותם יכול היזם לשווק למתמודדים חיצוניים, גדל. המבקשים טוענים, כי זכותם היא, כבני המקום, להיות מומלצים לשני המגרשים שנוספו על מכסת המגרשים הבסיסית (היינו, 79, כמספר הנחלות).  הבקשה מטרתה, אם כן, להקפיא את יכולת ההתקשרות של היזם ביחס לשני מגרשים אלה, עד להכרעה בתביעה לגופה.

טענות הצדדים:

9.      לטענת המבקשים, החלטת המשיב משנת 1996 שונתה שלא כדין, לאחר שפותחה מערכת ציפיות על פני למעלה מ- 10 שנים, ולפיה תינתן עדיפות לבני המקום במגרשי ההרחבה. החלטה זו, כך לפי הטענה, שונתה "בדקה התשעים", ובלא שקיפות, שכן לא ניתן היה להבין מסדר היום שפורסם עובר לקיום האסיפה במאי 2007, כי שינוי ההחלטה הישנה עומד על הפרק, להבדיל מדיווח על הליכי ההתקשרות עם היזם.

10.  למעלה מכך, טוענים המבקשים, כי החלטת המשיב ממאי 2007, באשר לעקרונות החלוקה של מגרשי ההרחבה, נוגדת את החלטה 959 של המינהל, שהיא ההחלטה החולשת היום על ההרחבות של ישובים חקלאיים. על פי הטענה, כפי שהיא מופיעה בבקשה בכתב, נוגדת התנהלות האגודה את הוראותיה של החלטה 959 העוסקות בפיתוח. בטיעון בעל פה הוסיף ב"כ המבקש וטען כי אי החוקיות נובעת גם מכך שההחלטה הנ"ל נוגדת את עקרונות המינהל ואת הפסיקה, ולפיהם נועדה ההרחבה לבני המקום ולא לרווחי יזמים.

11.  לטענת ב"כ המבקשים, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם, שכן למשיב לא ייגרם כל נזק אם יעוכבו הליכי מימוש הזכויות לגבי שני המגרשים העודפים. לעומת זאת, אם לא יינתן להם הסעד המבוקש, הרי שלא יוכלו לממש את זכותם, אם תוכר בהליך העיקרי, שכן בעבור הזמן ישתנה המצב באופן בלתי הפיך.

12.  מנגד, טוען המשיב, כי הבקשה נגועה בחוסר ניקיון כפיים, שכן לא נפרש בה המידע המלא הרלבנטי. כך, למשל, העלימו המבקשים מבית המשפט את העובדה כי ביום 30.5.07 שונתה ההחלטה משנת 1996, עליה הם נסמכים בבקשתם. באסיפה הכללית נכח מפקח מטעם רשם האגודות השיתופיות והוא לא העלה כל הסתייגות מתקינותה של האסיפה, לא ביחס לסדר היום שנקבע לה, ולא ביחס לטיבן של ההחלטות שנתקבלו בה. כך גם, העלימו המבקשים מבית המשפט את העובדה, כי במהלך החודשים שקדמו להחלטה האמורה, התקיימו מספר ישיבות של האסיפה הכללית של המושב, בהן עודכנו המשתתפים על התקדמות המו"מ עם היזמים השונים, והופצו על כך דיווחים לחברי המשיב (נספח ד' לכתב התשובה).

13.  עוד טוען המשיב כי תקנון המשיב, שהתקבל באוגוסט 2003, קובע (ס' 21), כי אין למי שהתקבל למשיב כחבר תושב, זכות במקרקעין שיתקבלו על ידי המשיב לשם התיישבות חברים. המבקש הינו חבר תושב. יצוין, כי גם עובדה זו לא הובהרה בבקשה, אולם, בטיעון בעל פה, ב"כ המבקש מס' 1 לא חלק על כך שמרשו הינו במעמד של חבר תושב וכי זכויותיו הן זכויות של בית מקצועי. רוצה לומר, על פי התקנון,  אין למבקש מס' 1 מעמד ביחס לקרקעות שבהרחבה.

14.  לטענת המשיב, המבקשים לא צרפו צדדים חיוניים לתביעה ולבקשה לסעד הזמני. כך, היה עליהם לצרף את היזם, וכן את יתר המומלצים לקבלת מגרש במסגרת ההרחבה, שהרי לצו המניעה משמעויות כלכליות ומשפטיות רציניות ביותר לגביהם.

15.  כמו כן, לטענת המשיב, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו. למבקשים, לטענתו, לא יגרם נזק בלתי הפיך ולכל היותר עלולים להיגרם להם נזקים כספיים הניתנים לתיקון אם תתקבל תביעתם. לעומת זאת, אם יינתן הסעד הזמני, יעוכב ביצוע הפרויקט, שכן תחילת עבודות הפיתוח מותנית בשיווק כלל המגרשים וגביית מלוא הוצאות הפיתוח מהמומלצים מראש. כספים אלה אכן נגבו, והם מוחזקים בחשבון נאמנות, עד לאחר תחילת עבודות הפיתוח וקבלת אישור ממינהל מקרקעי ישראל על גובה הוצאות הפיתוח המותר בגבייה. המומלצים, כך נטען, אשר שילמו מכספם עבור עלויות הפיתוח, עלולים להישאר ללא מגרש, כשהם מסובכים בהליכים משפטיים מורכבים. גם החלופה לפיה יבוצעו כל עבודות הפיתוח ביחס ל- 79 המגרשים, ואילו לגבי שני המגרשים אשר ביחס אליהם מתבקש הצו יבוצע הפיתוח בשלב מאוחר יותר, אינה חלופה סבירה, שכן הדבר יגרום סבל רב לבעלי המגרשים שכבר ייכנסו לדור בהם, ולהעצמת העלויות הכספיות לכלל משתתפי הפרויקט.

הכרעה:

16.  אני סבורה כי הדין עם המשיב, וכי לא יהיה זה ראוי, בנסיבות העניין, להוציא צו מניעה זמני על פי בקשת המבקשים.